HØRING | HØRINGSPORTAL ABONNEMENT

Opdateret: 14. september 2020

Indledning

Fanø Kommune har modtaget et skitseprojekt fra Tekt Arkitekter vedr. bebyggelsen på Realgrunden; Niels Engersvej 5D, matr. nr. 215b, Odden By, Nordby. (Se Bilag 1, 3 og 6). På grunden ønskes opført 20 helårsboliger.

Sagsfremstilling

Området er omfattet af Lokalplan 104; ”For et område til blandede byfunktioner ved Vestervejen og Niels Engersvej”. (Se Bilag 2) I henhold til lokalplanens formål skal området anvendes til blandede byfunktioner, og det skal sikres, at ny bebyggelse opføres og placeres med respekt for eksisterende og omliggende bebyggelse. Inden for Lokalplan 104 åbnes for opførelse af byggeri med en samlet højde på 12.5 m. Begrundelsen for at tillade byggeri i en højde på 12.5 m er ifølge lokalplanens redegørelse, at eksisterende bymiljø ønskes fortættet frem for, at der inddrages nye arealer til byudvikling samt, at der tidligere på grunden har været en bebyggelse med en samlet højde på 12.5 m. Den tidligere bebyggelse på grunden havde karakter af en samlet og meget tung bygningskrop, der lå umiddelbart i skel til Vestervejen (Se Bilag 4)

Skitseprojektet indeholder 20 helårsboliger og har et samlet areal på 2154 m2.

Vurdering

Forvaltningen vurderer, at det samlede projekt bidrager positivt til byens rum, og at projektet er en relevant nyfortolkning af brugen af tegl, der både kontrasterer og referer til Realen mod øst. Forvaltningen vurderer, at projektet ved at arbejde med 3 forskellige bebyggelseshøjder samt udskæringer til taghaver nedbryder projektets skala. Ligeledes er det forvaltningens vurdering, at projektet har løst de grønne uderum velkvalificeret ved bl.a. at skabe et sammenhængende grønt uderum, der forbinder legepladsen nord for Realen og Vestervejen. Forvaltningen vurderer, at den samlede bebyggelse vil opleves lettere end den tidligere bebyggelse på grunden, da den tidligere bebyggelse med en bygningshøjde på 12,5 m, havde karakter af en samlet, meget tung og lukket bygningskrop, der lå umiddelbart i skel til Vestervejen.

Dispensation fra Lokalplan 104

Fanø Kommune gør opmærksom på, at projektet kræver, at der dispenseres fra gældende Lokalplan 104. Før kommunen træffer endelig afgørelse i sagen har du mulighed for at fremkomme med bemærkninger.

Frist for at fremsende bemærkninger er fastsat til fredag den 25. september 2020.

Fanø Kommune har gennemgået projektet og vil med følgende tekst redegøre for, hvilke dispensationer projektet kræver:

  1. I henhold til Bilag 3 tænkes anlagt 1 p-plads pr. bolig. I henhold til lokalplanens § 5.4 skal der anlægges 1.5 p-plads pr. bolig. Forvaltningen vurderer, at 1 p-plads pr. bolig er tiltrækkelig. Samtidig vurderer forvaltningen, at et minimum af p-pladser kan bidrage til bedre grønne udearealer og opholdsrum.
  1. Projektet binder hjørnet af Niels Engersvej og Vestervejen sammen og vil på denne måde skabe gode uderum. Samtidig sikres både adgang og visuel kontakt til den offentligt tilgængelige legeplads umiddelbart nord for Realen. Afstanden fra bebyggelsen til den eksisterende bebyggelse på Lindevej er ca. 23 m. Afstanden fra bebyggelsen til den eksisterende bebyggelse på vestsiden af Vestervejen er ca. 16,5 meter. Forvaltningen bemærker, at den tidligere bebyggelse lå med en afstand på ca. 14 m til bebyggelsen vest for Vestervejen. Derudover placeres bebyggelsen med en afstand på ca. 19 til den eksisterende bebyggelse mod syd på Niels Engersvej

    I henhold til lokalplanens § 7.5 kan der inden for delområde 1 og 2 opføres bebyggelse med en samlet højde på 12.5 og 7.5 meter i henholdsvis 3 etager med udnyttelig tagetage og 1 etage med udnyttelig tagetage. Projektet ønskes opført med en bebyggelse med en højde på 10,0 m i delområde 2 i form af en bebyggelse i 2 etager med udnyttelig tagetage. Det er forvaltningens vurdering, at en bygningshøjde på 10,0 meter i 2 etager med udnyttelig tagetage kan ske i respekt for den eksisterende bebyggelse mod nord og vest for Vestervejen, når man lægger til grund, at bebyggelsen placeres med en afstand på ca. 23 til bebyggelsen på Lindevej, og når man lægger til grund, at lokalplanen inden for delområde 1 faktisk åbner for en bebyggelse med en samlet højde på 12,5 m 8 m fra skel mod nord. Samtidig understreger forvaltningen, at det kun er 10 % af den samlede bebyggelse, der hæves fra 7,5 m til 10,0 m svarende til 9 m. af den samlede facade mod Vestervejen. Som det fremgår af lokalplanens Kortbilag 2 kunne en bebyggelse placeres direkte i skel til Vestervejen. I det konkret projekt er bebyggelsen trukket 2,5 m tilbage på grunden fra skel mod Vestervejen, hvilket bidrager til at skabe en øget respektafstand til bebyggelsen vest for Vestervejen.
     
  2. Derudover fremgår af lokalplanens § 7.2, at fordeling af bebyggelsen skal udgøre 75 % inden for delområde 1 og 25 % inden for delområde 2. Bebyggelsen i dette projekt udgør ca. 10 % i delområde 2 og 90 % i delområde 1.

    Det er forvaltningens vurdering, at fordelingen af bebyggelsen mellem delområde 1 og 2 medvirker til at skabe en sammenhængende bebyggelse, der sikrer både gode uderum, parkeringsarealer samt minimering af skyggevirkninger i de omkringliggende haver og bebyggelse. Forvaltningen bemærker, at størstedelen af bebyggelsens højde inden for delområde 1 er reduceret fra 12,5 m til henholdsvis 11,5 m og 9,5 m. Forvaltningen vurderer derfor, at projektet vil bidrage til færre gener for nærområdet end den tidligere bebyggelse, der ud over en højde på 12,5 m lå direkte i skel og oplevedes som en meget tung og lukket bygningskrop, der vendte ryggen til Vestervejen. Det er forvaltningens vurdering, at projektets skyggevirkninger er væsentlige mindre end alternativet, hvor der jf. lokalplanens Kortbilag 2 - Alternativ 1 kan opføres en bebyggelse med en højde på 12,5 umiddelbart i hele skelet mod Vestervejen. Ved at koncentrere størstedelen af bebyggelsen inden for delområde 1 sikres samtidig, at afstanden til den eksisterende bebyggelse på Lindevej øges. Bebyggelsen placeres med en afstand på ca. 23 meter til den eksisterende bebyggelsen på Lindevej og med en afstand til bebyggelsen vest for Vestervejen på 16,5 m. Det er derfor forvaltningens vurdering, at placering af bebyggelsen ikke vil medføre væsentlige skyggevirkninger for nabobebyggelsen, og at bebyggelsen vil bidrage til mindre skyggevirkninger end de mulige løsninger inden for den gældende lokalplan.
  1. Projektet er udformet som 2 huse der bindes sammen af et elevatortårn. 

    Facaden af bolighusene mod Niels Engersvej har en længde på 22 m mens facaden mod Vestervejen har en længde på 36 m. I henhold til lokalplanens § 8.14 må hver bebyggelsesenhed max. være 30 m. En facadelængde på 36 m kræver, at der dispenseres fra § 8.14. Det er forvaltningens vurdering, at en facadelængde på 36 m kan opføres i respekt for den omkringliggende bebyggelse, når man lægger til grund, at oplevelsen af facadens længde nedbrydes ved, at bebyggelseshøjden opføres i en højde på henholdsvis 12,5 m, 11,5 m, 10,0 og 9,5 m, at bebyggelsen opføres med altaner, og at der etableres tagterrasser.
  1. Som det fremgår af projektet, tænkes dele af taget udført som en fælles tagterrasse, hvor der evt. kan anlægges taghaver. I henhold til lokalplanens § 7.5 må der inden for delområde 1 opføres 4 etager i form af 3 etager med udnyttelig tagetage. Når der opføres 3 etager med en tagterrasse, kan dette betragtes som 4 hele etager og vil derfor kræve en dispensation fra § 7.5. Det er forvaltningens vurdering, at en tagterrasse med et værn, der placeres med en afstand på 1.5 meter fra yderkant af facaden, er at sidestille med en udnyttelig tagetage, når man vurderer det samlede indblik til naboejendomme. Samtidig er det forvaltningens vurdering, at en tagterrasse kan bidrage til at nedbryde bebyggelsens skala og skabe en bebyggelse med variationer.
  1. I henhold til lokalplanens § 8.15 skal alt synligt murværk udføres i røde blød eller håndstrøgne tegl. Bebyggelsen tænkes udført med røde skærmtegl på tag og facade. (Se Bilag 3 og 5). Skærmtegl er en nyfortolkning af teglsten og trækker veksler til Realen samtidig med, at skærmtegl kontrasterer den ældre bebyggelse. Forvaltningen vurderer, at brugen af skærmtegl på både tag og facade binder bebyggelsen sammen og kan bidrage til et tidsløst hus, der med en simpel arkitektur kan bidrage positivt til nærområdet. Forvaltningen kan oplyse, at man bl.a. ved Domkirken i Ribe har opført ny bebyggelse i skærmtegl, hvor brugen af skærmtegl sker i respekt for de bevaringsværdige kulturmiljøer og i respekt for den eksisterende ældre og bevaringsværdige bebyggelse.

Frist for at fremkomme med bemærkninger

I henhold til Planlovens § 19 kan der dispenseres fra en lokalplans bestemmelser, når en dispensation ikke vurderes, at være i strid med lokalplanens formål eller principper. 

Før kommunen træffer endelig afgørelse i sagen har du mulighed for at fremkomme med bemærkninger.

Frist for at fremsende bemærkninger er fastsat til fredag den 25. september 2020. Benyt venligst Fanø Kommunes høringsportal til fremsendelse af bemærkninger. 

Bemærkninger skal være Fanø Kommune i hænde senest  fredag den 25. september 2020.  

Bilag 1. Oversigtkort

Bilag 1. Oversigtkort

Bilag 2. Lokalplan 104

Bilag 2. Lokalplan 104

Bilag 3. Skitseprojekt

Bilag 3. Skitseprojekt

Bilag 4. Tidligere bebyggelse set fra Vestervejen

Bilag 4. Tidligere bebyggelse set fra Vestervejen

Bilag 5. Eksempel på skærmtegl

Bilag 5. Eksempel på skærmtegl

Bilag 6. Situationsplan

Bilag 6. Situationsplan